高端访谈 | 后房地产时代数字化浪潮如何推动城市更新？

文章来源：智能建筑行业平台

——对话施耐德电气能效管理低压业务、行业市场与应用行业负责人赵天意

我们已经步入后房地产时代。

随着我国经济逐步转向高质量发展，国家对住房市场调控力度不断加大，线上商业流量增长不断放缓，以及数字化、智能化技术在房地产全生命周期的深度渗透，业内人士普遍认为，中国房地产经过了20年的市场化之路和10年的金融化之路后，已完成了拉动经济增长的历史使命，土地融资处于被动性退出阶段，迎来重要的“拐点”，我们已经进入到了后房地产时代，也有一些人称为地产后开发时代。

在后房地产时代，中国城镇化进程还在持续深化，增量土地供应的短缺与存量空间面临的改造压力，以及配套设施压力持续加大，市政基础支撑能力面临考验等，使得城市更新成为提升城市竞争力、调整产业结构、满足居民美好生活意愿的城市发展新趋势，成为民生改善和经济增长的新引擎。

城市更新不仅仅是对老旧城区和既有建筑进行综合改造升级，更新的深层次意义在于，城市更新将对城市工业、商业、服务业等众多产业进行激活和价值重构，从而推动智慧城市的实现。

近年来，万科、恒大、保利、中海、华润置地等房地产开发企业越来越关注城市发展需求，积极参与城市更新，推动城市升级。如2019年3月，万科集团与广州市黄埔区沙步村合作体量巨大的旧村改造项目动工；2019年9月，保利成为广州增城中新村城市更新项目合作企业，通过城市更新，促进高端城市居民的大量入住，扩大区域消费、推动城市升级；华润置地经过十年耕耘，将深圳湾蜕变为世界级创新活力之区。

而随着5G的商用以及智慧城市建设的不断深入，阿里巴巴、腾讯、百度、华为等越来越多的互联网及科技企业正在利用人工智能、物联网、大数据和云计算等新技术，不断从商业建筑、工业、交通、能源、基础设施等纵深领域入局智慧城市建设。而在智慧城市建设领域，深耕多年的太极股份、上海延华、清华同方、海康、新华三、旷视等一大批工程总承包商、集成商、产品商，以及施耐德电气、西门子、达实等数字化、智能化解决方案提供商也在不断突围，打造物联网平台，促进人工智能的规模化落地，依托在行业多年积累的经验和创新能力，不断推动城市更新。

后房地产时代迎来洗牌局，谁将引领新一轮城市更新？

在“第十届中国房地产科学发展论坛”上，中国房地产业协会会长刘志峰指出，房地产高质量发展，要依靠数字化、智能化改善生产、做好服务，同时要注重全寿命的资源能源节约和全方位服务。业界人士认为，在后房地产时代，商建物业领域“一锤子”买卖模式中，所比拼的“成本、规模、速度”竞争力将不复存在，全生命周期和全价值链模式凸显，智慧运营、商管、资管、能源管理等服务力将在未来行业中大行其道。

然而，在后房产时代，商业建筑全生命周期数字化起跑线上，谁将成为领跑者？

近日，全球能效管理与自动化领域数字化转型专家级企业施耐德电气举办了2019商业建筑行业客户峰会，深入介绍了自身在智能化及行业实践方面的优势，以及基于EcoStruxure架构与平台的强弱电一体化解决方案和专业服务，从商业建筑全生命周期视野出发，赋能商业建筑价值提升和可持续发展。

随着城镇化进程的推进和城市土地资源的日益紧张，以超高层建筑和城市综合体为代表的商业建筑的价值越来越凸显。峰会现场，施耐德电气能效管理低压业务、行业市场与应用行业负责人赵天意在接受本刊记者采访时表示，“建筑是城镇化和人类社会的核心领域，而商业建筑是建筑中最具有生命力和创新力的领域。而如何通过对能源的管理、能源数据的分析、能源运维的全生命周期的提升来实现整个商业建筑价值的提升和可持续发展，是整个商业建筑面临的一个非常大的挑战和机遇。

在商业建筑领域，施耐德电气基于物联网的EcoStruxure架构与平台正在逐步实现规模化落地，并通过率先提出来的强弱电一体化解决方案，不断帮助用户优化从资本投入到运营投入全价值的效率，从而推动地产增值。

后房地产时代激战正酣，众多产业面临洗牌局，然而不可否认的是，未来的比拼，将是一场技术、生态、平台等全价值链的硬核之争。

首先，施耐德电气EcoStruxure平台的智能化已经走在了整个行业的前列。赵天意指出，从最底层的互联互通的中低压配电产品和设备，到中间的PME、PSO边缘计算软件，再到上层应用分析和服务的云平台都已实现智能化，能够帮助业主、开发商、设计院，甚至运维方来提升对整个能源使用效率的监控管理以及信息化管理。

其次，施耐德电气率先推出了强弱电一体化解决方案。赵天意表示，现在的大多数商业建筑中，强电和弱电两个系统其实是相互独立的，相互之间数据没有打通。而施耐德电气依靠智能化的EcoStruxure平台以及通过施耐德电气所自有的强弱电一体化这种软硬件的结合，打通了整个平台，从而使整个商业建筑，尤其在楼宇之中的数据实现了互联互通，同时能够实现从数据中发现在强弱电之间联系的大量的结构化信息，可以针对众多场景产生很多优化的解决方案。

据赵天意介绍，强弱电一体化解决方案的优势主要有三个方面：

第一，更加可靠。比如当某一个空调出现了故障的时候，强弱电一体化解决方案可以通过在主配电、强电层次的能耗异常来分析发现当前的状况，从而产生服务派单或决策，并快速处理。此外，当一个消防类负载的前端开关出现了故障，如果前端开关没有做监测，那么其实在弱电侧，无论视频监控还是消防安防系统，就会产生警告来提示强电上端出现了异常情况需要处理。

第二，预防性和实时性维修和维护。预防性就是当系统设备运行了几年之后，会出现一些频繁分断或者频段故障的回路，或一些潜在故障的回路可能会产生老化。强弱电一体化可以快于整个系统来针对他进行预防性的维护，避免停电等意外发生。在实时性维修方面，比如消防或安防出现了故障，主回路能够紧急进行旁路供电，并依托ATS供电，UPS保障持续性，同时还有可能会在滤波器上进行电能质量的专门处理，使故障影响范围最小化，使整个建筑的可用性和可靠性得到提升。

第三，可持续性。建设可持续的绿色建筑，强弱电一体化是必由之路。因为我们从整个微网的层次来说，其实是一个强电的概念，但是从舒适度角度来说，又是一个弱电直接控制的环境。因此，如果没有一个比如风、光储等这些子系统在强电上的配合来形成整个可再生能源的话，我们其实无法在终端实现可持续发展。如果没有终端的调节，包括我们对于人的舒适度、安全性的关注，那么可持续能源价值就会降低。

最后，庞大的生态圈成为施耐德电气深耕商业建筑的重要战略支点。赵天意告诉记者，商业建筑在智能化这个层面上，一定是靠生态圈伙伴联合创新来做到的。施耐德电气的云平台在中国是与国内非常优质和领先的云平台服务商进行合作，我们可以通过云厂商的优质服务来我们的客户提供优质的服务。此外，施耐德电气EcoStruxure架构，其实是一个开放和兼容的系统。比如在既有建筑中，我们可以通过该平台的第二层和第三层对原有安装的设备进行赋能，接入原来安装的施耐德电气的设备，形成后端运维的大数据管理。再比如一个新建项目，如果业主的预算目前有些紧张的话，那我们可以先通过第一层核心的智能化设备，先构建起整个智能化建筑的架构，而第二层和第三层可以在未来接入不同的服务系统进行升级。这为智能建筑日后升级打下了基础，也为我们的生态圈合作做了一个非常好的铺垫。

后房地产时代，数字化转型的重要基石是什么？

“后房地产时代，中国的城镇化空间依然很大”，赵天意表示，未来人们很大一部分的关注点会放在后市场的运维上。对商业建筑来说，运维是整个生命周期中成本的最大所在，这包括人力成本、能效成本和折旧成本等，提质增效和价值升级其实是施耐德电气希望能够跟中国的商业建筑领域一起做好这些工作。

如今，施耐德电气的EcoStruxure平台以及强弱电一体化解决方案已在很多商业建筑中落地，成为了行业的典范。以广州CBD商务建筑地标侨鑫国际为例，施耐德电气通过最底层互联互通的中低压配电设备，给侨鑫国际装上了一个强弱电一体化的“强健骨骼”和反应非常迅速的“神经末梢”。同时，通过边缘控制软件对强弱电系统数据进行统一收集和管理，实现本地及远程控制，并结合专业的服务，对其全生命周期的能效进行分析和优化，为日后运维过程的可升级性、可控性，包括用电的弹性打下牢固基础。未来无论是商家入驻还是业主进行进一步的资产配置，智能化运营将是侨鑫国际保值和升值的重要一环，不只是地皮升值，还包括设备升值，包括长久运行所沉淀的优质数据。如今，侨鑫国际已经成为广州地区乃至粤港澳大湾区环保高效的智能化建筑典范。施耐德电气通过对商业地标建筑的数字化赋能，也正在推动着城市乃至城市集群的更新。

随着数字中国与“智能+”等政策的开路，以及人工智能、物联网等新一代信息技术的发展，越来越多的城市将智慧城市建设作为提升竞争力的核心，同样有越来越多的企业把数字化转型作为战略核心。

作为数字化转型的重要基石之一，施耐德电气的新一代EcoStruxure架构与平台，不仅在商业建筑领域实现赋能，同时还为电力、工业和数据中心等众多领域的用户提供规模化的、基于物联网的解决方案。

后房地产时代，存量时期启幕，城镇化步入下半场，我们面临着数字经济转型的众多挑战，但不可否认，无论对于商业建筑，还是工业制造、交通、医疗等众多领域，智能化和数字化已经成为走向未来的必由之路。群雄逐鹿的赛场之上，只有真正沉下来，掌握硬核技术、成熟的商业模式，并实现规模化落地的玩家，才能率先进入收割期，推动真正意义上的城市更新，抵达众人预见的未来。